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Los fideicomisos de inversión inmobiliaria – o REITs, para abreviar – pueden ser valores fantásticos para generar ingresos significativos en la cartera. Los REIT ofrecen ampliamente rendimientos de dividendos más altos que el promedio de las acciones.

Mientras que el índice S&P 500 en promedio rinde menos del 2% en este momento, es relativamente fácil encontrar REITs con altos rendimientos de dividendos del 5% o más.

La siguiente lista de REIT descargable contiene una lista completa de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces de los EE.UU., junto con las métricas que importan, incluyendo:

  • El precio de las acciones
  • Rendimiento de los dividendos
  • Capitalización del mercado
  • 5 años beta

Además de la hoja de Excel descargable de todos los REITs, este artículo discute por qué los inversores de ingresos deben prestar especial atención a esta clase de activos. Y, también incluimos a nuestros 10 mejores REITs de hoy.

Tabla de contenidos

Además de la completa hoja de cálculo de Excel descargable, este artículo cubre nuestros 10 mejores REITs de hoy en día, clasificados usando los retornos totales esperados de la Base de Datos de Investigación de Análisis Seguro.

La lista se reduce aún más sobre la base de una evaluación cualitativa de la solidez del modelo comercial, el potencial de crecimiento y un análisis de los niveles de deuda. La lista de los 10 primeros está clasificada por el rendimiento total esperado a 5 años, en orden de menor a mayor.

 ¿Por qué invertir en REITs?

Los REIT son, por diseño, una clase de activos fantásticos para los inversores que buscan generar ingresos.

Así pues, uno de los principales beneficios de invertir en estos valores es su alto rendimiento de dividendos.

El alto rendimiento de los dividendos de los REIT no es un hecho aislado. De hecho, esta clase de activos se ha negociado con una rentabilidad de dividendos más alta que la del S&P 500 durante décadas.

Esta tendencia se muestra a continuación.

Fuente: NAREIT: La Guía del Inversionista de los REITs

Los altos rendimientos de los dividendos de los REIT se deben a las implicaciones regulatorias de hacer negocios como un fideicomiso de inversión inmobiliaria.

A cambio de figurar como un REIT, estos fideicomisos deben pagar al menos el 90% de sus ingresos netos como pagos de dividendos a sus partícipes (los REITs se negocian como unidades, no como acciones).

A veces se verá un ratio de pago de menos del 90% para un REIT, y eso es probable porque están usando fondos de operaciones, no ingresos netos, en el denominador de los ratios de pago del REIT (más sobre eso más adelante).

Uno podría pensar que los altos índices de pago de los REITs resultarían en una inferior rendimiento total… rendimiento en comparación con sus pares (a pesar de que tienen altos rendimientos de dividendos).

No es así. De acuerdo con el MSCI, que compila y hace un seguimiento del índice, el MSCI US REIT Index generó un rendimiento anual total del 10,6% por año desde el 30 de diciembre de 1994. Superó al Índice de Mercado Investible (IMI) del MSCI USA, su índice principal que hace un seguimiento de los segmentos de gran, mediana y pequeña capitalización del mercado de los Estados Unidos, en aproximadamente 60 puntos básicos por año en el mismo período.

Métrica financiera del REIT

Los REITs manejan modelos de negocios únicos. Más que la gran mayoría de los otros tipos de negocios, se dedican principalmente a la propiedad de activos de larga duración.

Desde una perspectiva contable, esto significa que las REIT incurren significativo gastos de depreciación y amortización no monetarios.

¿Cómo afecta esto al resultado final de las REITs?

Los gastos de depreciación y amortización reducen los ingresos netos de una empresa, lo que significa que a veces el dividendo de un REIT será mayor que sus ingresos netos, aunque sus dividendos sean seguros basado en su flujo de caja.

Para dar un mejor sentido de rendimiento financiero y seguridad de dividendos, los REITs eventualmente desarrollaron la métrica financiera fondos de las operaciones…o FFO. Al igual que los ingresos, el FFO puede declararse por unidad, dando FFO/unidad – el equivalente aproximado de los ingresos por acción para un REIT.

El FFO se determina tomando los ingresos netos y sumando varios cargos no monetarios que se considera que perjudican artificialmente la capacidad percibida de un REIT para pagar su dividendo.

Como ejemplo de cómo se calcula el FFO, considérese la siguiente conciliación de ingresos netos-FFO de una reciente publicación de ingresos de Realty Income (O), uno de los mayores y más populares valores del REIT.

Fuente: Liberación de los ingresos de los bienes raíces

En el cuarto trimestre de 2019, los ingresos netos por unidad fueron de 0,39 dólares por acción, mientras que el FFO por unidad fue de 0,85 dólares, una diferencia considerable entre las dos medidas. Esto muestra el profundo efecto que la depreciación y la amortización pueden tener en el rendimiento financiero GAAP de los fondos de inversión inmobiliaria.

Los 10 mejores REITs de hoy

A continuación hemos clasificado nuestros 10 mejores REITs de hoy, de acuerdo con los rendimientos anuales totales esperados a 5 años en la Base de Datos de Investigación de Análisis Seguro. Las existencias están clasificadas por orden de rendimiento esperado, de menor a mayor.

 #10: Ventas REIT (VTR)

  • 5 años de retorno anual esperado: 5.7%

Ventas es uno de los mayores REITs de salud en los EE.UU., con aproximadamente 1.200 propiedades en los EE.UU., Canadá y el Reino Unido y un tope de mercado de 22,2 mil millones de dólares. Ventas se beneficia de una cartera ampliamente diversificada dentro del espacio inmobiliario de la salud que le permite asignar el capital de manera eficiente cosechando el capital de los activos favorables y redistribuyéndolo en los activos desfavorables. Este enfoque ha llevado a un fuerte rendimiento a largo plazo para la compañía.

Fuente: Presentación para el inversor

Ventas informó de los resultados de sus ganancias del cuarto trimestre el 20 de febrero. La vivienda para personas mayores siguió siendo una fuente de dolor para el REIT, ya que la ocupación en las mismas tiendas disminuyó 160 puntos básicos desde el período del año anterior hasta el 86,3%. Mientras que las tasas de alquiler compensaron algo de esto al crecer un 0,7%, el NOI general de la misma tienda disminuyó un 1,2% y el apalancamiento operativo dio lugar a un pronunciado descenso del 7,5% anual del NOI.

El segmento de negocios estrella siguió siendo las ciencias de la vida, con un crecimiento del 12,2% del NOI en la misma tienda. Desafortunadamente, sigue siendo un porcentaje muy pequeño del total de NOI. Los segmentos más grandes – la vivienda para ancianos y los consultorios médicos de triple neto – también crecieron, pero a un ritmo mucho más lento (2,1% y 1,3%, respectivamente). Como resultado, estos tres segmentos combinados no lograron un crecimiento positivo del NOI en la misma tienda, que en general disminuyó en un 0,6%. Los fondos normalizados de las operaciones del cuarto trimestre llegaron a 0,93 dólares.

En 2020, se espera que la cartera operativa de viviendas para personas mayores (SHOP) continúe luchando con la caída del NOI entre el 4% y el 9%, mientras que se espera que los segmentos de viviendas para personas mayores, consultorios médicos y ciencias de la vida sigan creciendo a un ritmo saludable. En general, la dirección espera que el AFF normalizado por acción se sitúe entre 3,56 y 3,69 dólares.

Un importante viento en contra a corto plazo a FFO por acción es de las ventas esperadas de 600 millones de dólares de activos de vivienda de ancianos. Dicho esto, estas ventas y algunas otras iniciativas estratégicas deberían posicionar a la compañía para un mejor crecimiento a largo plazo.

Esperamos un rendimiento anual total del 5,7% hasta el 2025, y consideramos que el REIT es una reserva en este momento debido al perfil de riesgo relativamente bajo asociado al atractivo rendimiento y al decente potencial de rendimiento total. El principal riesgo sigue siendo el estancamiento e incluso la disminución del rendimiento de la cartera de viviendas para personas mayores.

Sin embargo, el balance de la empresa, su trayectoria, su excepcional equipo de gestión y su diversificación deberían permitirle seguir proporcionando a los inversores unos ingresos seguros y crecientes con un rendimiento atractivo durante las próximas décadas.

#9: Ladder Capital Corp (LADR)

  • 5 años de retorno anual esperado: 7.4%

Ladder Capital Corp es una compañía financiera de bienes raíces comerciales estructurada como un REIT administrado internamente y origina e invierte en un portafolio de bienes raíces comerciales y activos relacionados con bienes raíces, diversificados por región y tipo de propiedad. El fideicomiso tiene más de 6.600 millones de dólares en activos en su balance y una capitalización de mercado de 2.200 millones de dólares. Sus activos incluyen 3.400 millones de dólares en préstamos, 1.900 millones de dólares en valores y 1.200 millones de dólares en bienes raíces.

La cartera de préstamos de 3.400 millones de dólares son predominantemente préstamos de primera hipoteca garantizados. La cartera de valores es una fuente de ingresos de intereses recurrentes estables y está comprometida en su mayoría de bonos CMBS. El portafolio de bienes raíces comprende aproximadamente 8.2 millones de pies cuadrados y es una fuente de flujos de efectivo estables y recurrentes con un potencial aumento del valor neto de los activos (NAV). Se financia con una financiación a largo plazo, sin recurso y a tasa fija.

Los préstamos son el mayor componente de la cartera de inversiones de Ladder Capital.

Fuente: Presentación para el inversor

Ladder Capital reportó los resultados financieros del tercer trimestre que incluyen los ingresos antes de impuestos de los GAAP para el trimestre de 32.1 millones de dólares en comparación con los 84.7 millones de dólares en el mismo período hace un año. Las ganancias básicas fueron de 44,1 millones de dólares, o 0,38 dólares por acción. En una base anual, el EPS básico bajó un 36%. Los ingresos netos por intereses se redujeron un 21% con respecto al año pasado a 30,9 millones de dólares. El rendimiento básico después de impuestos sobre el patrimonio medio fue del 10,9%, lo que supone un descenso significativo con respecto al 17,1% del año pasado.

Dado que salió a bolsa a finales de 2008, en medio de la crisis financiera, es difícil tener una idea exacta de cómo se puede esperar que funcione en la próxima recesión. Sin embargo, el sector de los valores respaldados por hipotecas -dado su apalancamiento y sensibilidad a los tipos de interés- es muy propenso a tener un rendimiento inferior cuando el mercado de la vivienda experimenta un descenso y las ejecuciones hipotecarias aumentan. Por lo tanto, no debe ser visto como un valor defensivo seguro para una recesión.

Esperamos rendimientos anuales de ~7,4% por año durante los próximos cinco años gracias a su atractivo y creciente dividendo compensado por una ligera compresión múltiple. Los mayores factores que impactarán en los rendimientos totales generados por Ladder Capital son la salud del mercado hipotecario y la dirección de los tipos de interés.

Si los tipos de interés continúan su reciente caída hacia cero y/o el mercado hipotecario comienza a experimentar importantes tasas de impago, es casi seguro que Ladder tendrá un rendimiento inferior. Sin embargo, si los tipos de interés repuntan y el espacio de la hipoteca se mantiene estable, el fuerte historial de Ladder en el sector de las hipotecas REIT probablemente continuará.

#8: Hoteles anfitriones (HST)

  • 5 años de retorno anual esperado: 8.0%

Host Hotels & Resorts es el mayor fideicomiso de inversión en bienes raíces de alojamiento de los Estados Unidos y posee algunas de las propiedades hoteleras de lujo más icónicas del mundo, incluyendo piezas ampliamente reconocidas de los horizontes de las ciudades. Estos activos no sólo son icónicos, sino también irremplazables, lo que da a la REIT una ventaja competitiva cuando compite para acoger conferencias y otros eventos de gran envergadura. De hecho, sus 40 principales activos tienen un RevPAR de $232 que es el más alto entre sus pares del REIT de alojamiento.

Fuente: Presentación para el inversor

Otro punto fuerte de los Hoteles Anfitriones es su fuerte balance, ya que es el único alojamiento de grado de inversión REIT. Esto le permite tener un costo de capital más bajo que el de sus competidores, lo que significa que puede desplegar el capital en empresas de mayor calidad y menor riesgo con un perfil de rendimiento similar al de sus pares más apalancados.

Con un ratio de apalancamiento de sólo 1,7x y una cobertura de intereses de 10,0x, la empresa tiene una liquidez significativa. Y con ~$2 billones en efectivo y $1.5 billones en capacidad de revolver, Host Hotels está bien posicionado para actuar oportunamente sobre la volatilidad del mercado ya sea a través de su programa de recompra de acciones o a través de adquisiciones. La escala del REIT también le da una ventaja a través de un efecto de red, así como economías de escala.

Además, la administración ha demostrado ser prudente en la asignación de capital. Desde 2018 han vendido aproximadamente 3.300 millones de dólares de activos de bajo crecimiento, bajo RevPAR y altocapex a un múltiplo de EBITDA de TTM mezclado de 15 veces. Mientras tanto, han adquirido 1.600 millones de dólares en hoteles de alto crecimiento, alto RevPAR y bajocapex, con un múltiplo de EBITDA de 15x en 2018. Como resultado, han mejorado significativamente su calidad y las perspectivas de crecimiento a nivel de los activos sin diluir su poder de ganancia.

Los principales riesgos a los que se enfrentan los hoteles son el hecho de que los hoteles son muy sensibles a los indicadores económicos, el Coronavirus (que ha tenido un impacto negativo en los viajes y el crecimiento económico) sigue creciendo y la oferta sigue siendo elevada en muchos de los principales mercados. Otro riesgo involucra a la Airbnb. Aunque sus activos de lujo los mantienen un tanto aislados de los modelos de negocio de la Airbnb centrados en la economía, ponen un tope al poder de fijación de precios de los hoteles de lujo.

En general, los vientos contrarios de crecimiento a corto plazo son significativos, manteniendo nuestra expectativa de retorno total de cinco años algo atenuada en un 8%. Sin embargo, la solidez de la cartera y el balance general hacen que Host Hotels sea una opción notable para los inversores conservadores a largo plazo que desean adquirir acciones de algunos de los mejores activos de alojamiento del mundo por debajo de sus valores de mercado privados con la expectativa de una apreciación a largo plazo.

Junto con eso, el REIT ofrece una atractiva rentabilidad de dividendos del 4,7% y un balance muy fuerte que fácilmente lleva al negocio a través de la próxima recesión e incluso sale de ella más fuerte que nunca.

#7: Brixmor Property Group (BRX)

  • 5 años de retorno anual esperado: 8.5%

Brixmor posee unos 421 centros comerciales que equivalen a unos 73 millones de pies cuadrados alquilables y están situados en las 50 principales áreas metropolitanas de los Estados Unidos. Los tres mayores inquilinos del REIT (por renta base anualizada) son TJX Companies Inc. (TJX), The Kroger Co. (KR), y The Dollar Tree Stores, Inc. (DLTR) sin que ningún inquilino contribuya con más del 3,4% de la renta base anualizada, lo que le da una mezcla de inquilinos de calidad y bien diversificada.

Brixmor ha sido capaz de proporcionar un dividendo por acción en constante crecimiento que actualmente se anualizan en 1,14 dólares. La administración también señala una sólida cartera de inversiones que se centra en la inversión en comunidades en las que ve un futuro crecimiento y en la desinversión en zonas estancadas.

Fuente: Presentación para el inversor

El principal catalizador de la empresa es su nuevo equipo de gestión que está invirtiendo fuertemente (más de 1.000 millones de dólares en inversiones orgánicas) en sus propiedades. Como resultado de ello, está salvando la gran brecha que existía anteriormente entre sus rentas actuales y las rentas del mercado.

Con un considerable espacio aún por recorrer, el BRX puede aumentar su flujo de efectivo con bastante rapidez sin tener que adquirir nuevas propiedades. Como resultado, creemos que el REIT está todavía ligeramente infravalorado y generará unos rendimientos anuales totales del 8,5% hasta el 2025.

El principal riesgo aquí es que la competencia feroz en el espacio de la tienda de comestibles junto con el continuo avance del comercio electrónico llevará a continuos incumplimientos en la cartera de BRX, forzando su balance y el crecimiento en el proceso.

Sin embargo, creemos que las fuertes inversiones de BRX en su cartera, junto con sus agresivos esfuerzos por seleccionar activos no fundamentales, le permitirán compensar con creces cualquier viento en contra que pueda surgir de estas tendencias. La combinación del crecimiento de los AFF, la expansión de la valoración y la rentabilidad de los dividendos del 5,6% debería impulsar unos rendimientos totales satisfactorios en los altos dígitos anuales.

#6: Fideicomiso Federal de Inversión en Bienes Raíces (FRT)

  • 5 años de retorno anual esperado: 10.2%

Federal Realty es un centro comercial REIT similar al Brixmor Property Group. Sin embargo, se concentra en los mercados costeros de altos ingresos y densamente poblados de los EE.UU., lo que le permite cobrar más por pie cuadrado que su competencia. Federal Realty comercia con un tope de mercado de 9.6 billones de dólares hoy en día con 950 millones de dólares de ingresos anuales.

Sus mayores reclamos a la fama son su balance con calificación A (lo que lo convierte en una de las inversiones más conservadoras en el sector de los REIT) y 52 años consecutivos de crecimiento de sus dividendos (la racha más larga entre los REIT) con una impresionante CAGR del 7%.

Fuente: Presentación para el inversor

El fideicomiso reportó los resultados del cuarto trimestre el 10 de febrero. La ocupación de las mismas tiendas se situó en el 93,3%, 70 puntos básicos menos que en el trimestre anterior. Dicho esto, los diferenciales de rearrendamiento siguen siendo fuertes en un 7,6% y el NOI de la misma tienda creció un 2,4%. El FFO del fideicomiso por acción llegó a 1,58 dólares. Para el año que viene, la dirección espera que el FFO por acción se sitúe entre 6,40 y 6,58 dólares.

La dirección ha tomado la decisión estratégica de renunciar al alquiler en varias propiedades durante el próximo año – lo que hace probable que experimenten un rendimiento de FFO plana durante los próximos 12 meses – mediante la compra y la denegación de la renovación a determinados inquilinos con el fin de volver a desarrollar las propiedades y mejorar su rentabilidad a largo plazo. Dado que el balance del REIT tiene una calificación A, pueden absorber fácilmente el impacto a corto plazo en los flujos de efectivo y es probable que los inversores orientados al largo plazo se lo agradezcan a la dirección más adelante.

Federal Realty cree que su cartera de propiedades flexibles basadas en la venta al por menor, situadas en mercados importantes estratégicamente seleccionados y orientados al tránsito, en lugares suburbanos de primer anillo, seguirá prosperando en el futuro previsible. Esto se debe a que las características superiores de ingresos y población de estos mercados, las importantes barreras de entrada y las características de fuerte demanda impulsarán un fuerte crecimiento de las rentas a largo plazo. Además, al mantener la cartera en un tamaño manejable y restringida a un número limitado de mercados centrales, la administración puede dar a cada activo el enfoque necesario para impulsar el rendimiento superior.

Dadas las atractivas perspectivas a largo plazo para el negocio y su fuerte gestión y balance, esperamos un rendimiento anual del 10,2% en el futuro. Aunque Federal Realty se enfrenta a riesgos similares a los de Brixmor por las tendencias de los supermercados y el comercio electrónico, creemos que son aún más mínimos en el caso de Federal Realty, dada su cartera más enfocada, sus mercados de mayor calidad y su balance general más sólido.

#5: Propiedades EPR (EPR)

  • 5 años de retorno anual esperado: 12.9%

EPR Properties es un fideicomiso especializado en inversiones inmobiliarias, o REIT, que invierte en propiedades en segmentos específicos del mercado que requieren conocimientos de la industria para funcionar con eficacia. Selecciona propiedades que cree que tienen un gran potencial de retorno en Entretenimiento, Recreación y Educación.

Fuente: Presentación para el inversor

El REIT estructura sus inversiones como triple red, una estructura que pone los costos de operación de la propiedad en los inquilinos, no el REIT. La cartera incluye más de 5.000 millones de dólares en inversiones en más de 300 lugares en 41 estados, incluyendo más de 250 inquilinos. Los ingresos totales superan los 600 millones de dólares anuales y el límite de mercado de la compañía es de 5.300 millones de dólares.

Una ventaja competitiva de la RPE en relación con sus otros REIT de triple arrendamiento neto es que se dirige a nichos de mercado y logra una escala dominante. Si bien posee una cartera de tamaño decente de escuelas subvencionadas y centros de educación infantil, la dirección ha indicado recientemente su intención de alejarse de este negocio a largo plazo.

En su lugar, se centrará principalmente en el entretenimiento y las inversiones orientadas a la experiencia. Tiene más de dos décadas de experiencia en estas áreas, y ha obtenido una gran cartera de activos que incluyen instalaciones de paracaidismo bajo techo, campos de golf de primera clase, pistas de esquí y cines.

Hay muchas oportunidades para que el crecimiento de EPR continúe en 2020 y más allá, ya que la generación del milenio está cada vez más centrada en las experiencias en lugar de acumular cosas. La empresa ha realizado inversiones inmobiliarias por valor de 685 millones de dólares desde 2019 hasta el tercer trimestre y la dirección está tratando de redistribuir el capital recaudado por la venta de sus activos en el sector de la educación lo antes posible. Estas inversiones sólo contribuirán a las economías de escala de EPR y a las ventajas de la red en el espacio de entretenimiento y experiencia.

El catalizador más importante para el futuro crecimiento de EPR es una economía en crecimiento. Los consumidores tienden a reducir el gasto en entretenimiento y otras actividades recreativas durante una recesión. Mientras la economía de los Estados Unidos se mantenga al margen de la recesión, el clima económico debería seguir apoyando el crecimiento de la RPE. Además, los activos de EPR son resistentes al comercio electrónico, eliminando un riesgo que se enfrenta a muchos REITs de triple red.

El principal riesgo, además de una severa recesión, es el hecho de que muchas de sus propiedades son difíciles de reutilizar o reurbanizar si el inquilino principal deja el negocio. Si bien esto es cierto y ciertamente representa un riesgo, la enorme diversificación de la EPR, la cobertura de alquileres elevados, los términos favorables de arrendamiento y las prácticas conservadoras de suscripción mitigan significativamente este riesgo, por lo que no es mucho más arriesgado que el de sus pares.

Dadas las recientes y fuertes caídas de las acciones, que han hecho que el rendimiento del dividendo mensual supere el 6%, esperamos un rendimiento anual total del 12,9% hasta 2025.

#4: Simon Property Group (SPG)

  • 5 años de retorno anual esperado: 13.9%

Simon Property Group es un fondo de inversión inmobiliaria (REIT) que se formó en 1993. El fideicomiso se centra en las propiedades de venta al por menor, principalmente en los EE.UU., con el objetivo de ser el principal destino de los minoristas de alta gama y sus clientes.

El fideicomiso tiene intereses en unas 230 propiedades diferentes que suman casi 200 millones de pies cuadrados de espacio alquilable. Simon produce unos 5.800 millones de dólares de ingresos anuales y tiene una capitalización de mercado de 48.500 millones de dólares. La empresa tiene una cartera de inquilinos diversificada.

Fuente: Diapositivas de ganancias

La historia de la FFO de Simon es bastante buena ya que sólo vio una pequeña caída en la rentabilidad durante la Gran Recesión. Los fondos de las operaciones se han más que duplicado desde entonces. El enfoque de Simon en la venta al por menor de alta gama ha demostrado ser una inmensa fuente de fuerza en los últimos años y vemos que ese rendimiento constante continúa. En total, vemos a Simón produciendo una tasa de crecimiento anual promedio de FFO del 3% en adelante.

A pesar de las amplias presiones que enfrenta el sector inmobiliario minorista, Simon sigue siendo el mejor REIT minorista del mercado según muchas mediciones. Sus tasas de ocupación siguen siendo extremadamente altas, rondando el 96% en los últimos trimestres. La ventaja competitiva de Simon está en su portafolio de propiedades de clase mundial que le permite cobrar las mejores tarifas de arrendamiento de la industria. Otra ventaja es el bajo costo del capital que proviene de su balance de clasificación A, lo que le permite invertir en formas que los competidores no pueden permitirse.

Simon ha construido un nicho con minoristas de alta gama a lo largo de los años de manera que tiene los espacios y desarrollos más deseables, y por lo tanto ve una combinación virtuosa de altas tasas de ocupación y arrendamiento.

No es inmune a la recesión, ya que redujo sus dividendos durante la última crisis. Sin embargo, a pesar del recorte, su negocio en general se mantuvo bastante bien durante ese período y debería poder volver a hacerlo. También es uno de los REITs minoristas mejor posicionados para capear el impacto del comercio electrónico en las tiendas minoristas de ladrillos y mortero gracias a su excepcional gestión y a su balance de clasificación A. Esperamos un rendimiento anual total del 13,9% por año del Simon Property Group.

#3: Compañía Macerich (MAC)

  • 5 años de retorno anual esperado: 14.4%

La Compañía Macerich es una de las principales propietarias, operadoras y promotoras del país en el sector inmobiliario minorista. La compañía está incorporada como un fideicomiso de inversión de bienes raíces (REIT) y posee 51 millones de pies cuadrados de bienes raíces que consisten principalmente en intereses en 47 centros comerciales regionales. La compañía tiene una presencia significativa en la Costa Oeste, Arizona, Chicago, y el corredor del Metro de Nueva York a Washington, DC.

Macerich tiene una larga historia de crecimiento constante:

Fuente: Presentación para el inversor

A principios de febrero, Macerich informó (2/6/20) de los resultados financieros del cuarto trimestre del año fiscal 2019. En el año, las ventas anuales de los inquilinos de los centros comerciales por pie cuadrado crecieron un 10,3% en comparación con el año anterior. Sin embargo, los fondos procedentes de las operaciones por acción (FFOPS) disminuyeron de 3,54 dólares en 2018 a 3,45 dólares, ya que la ocupación de la cartera de los centros comerciales disminuyó del 95,4% a finales de 2018 al 94,0% y los ingresos totales se redujeron en un -2,8%.

Macerich continúa con sus esfuerzos para reurbanizar las propiedades que ha recuperado de Sears. Aunque este proceso finalmente mejorará los flujos de efectivo de Macerich, seguirá pesando sobre los resultados del REIT durante años. La administración espera fondos de las operaciones de 3.40-$3.50 para este año. Aún así, esto es suficiente para cubrir el pago de dividendos de la compañía.

Con un pago de dividendo anual de 3 dólares por acción, se espera que Macerich genere más que suficiente FFO para mantener su pago de dividendos este año. Dicho esto, el apalancamiento ha llegado a ser un poco alto, obligando a la dirección a considerar la venta de activos, lo que podría perjudicar el valor a largo plazo para los accionistas.

Además, si otra ronda importante de quiebras golpeara a la industria minorista, es probable que Macerich no tuviera más remedio que recortar sus dividendos. Siempre que se trata de rendimientos de dos dígitos como el de Macerich, los inversores deben prestar especial atención a los fundamentos de la empresa para asegurarse de que puede permitirse el pago de sus cuantiosos dividendos.

Dicho esto, sus propiedades de altísima calidad ubicadas en mercados densamente poblados le dan una enorme flexibilidad para reurbanizar sus espacios vacíos y convertirlos en centros urbanos de juego en vivo que probablemente seguirán prosperando en las próximas décadas. Como resultado, esperamos un rendimiento total anualizado a largo plazo del 14,4%, impulsado en gran parte por el altísimo rendimiento de casi el 13%.

#2: Brookfield Property REIT (BPR)

  • 5 años de retorno anual esperado: 15.6%

Brookfield Property REIT (BPR) es una subsidiaria de Brookfield Property Partners (BPY) y su compañía matriz Brookfield Asset Management (BAM). BPR fue creada en julio de 2018 al completarse la adquisición del propietario de un centro comercial de EE.UU. General Growth Properties (GGP) por 9.350 millones de dólares.

Las acciones están alineadas con la empresa matriz BPY, que controla el 82% de las unidades en circulación y ofrece un pago de dividendo equivalente, además de la oportunidad de convertir las acciones existentes de BPR en acciones de BPY sobre una base de 1 a 1 en los próximos 20 años.

Con una capitalización de mercado de 1,2 mil millones de dólares, los activos se componen principalmente de centros comerciales de clase A de EE.UU. Sin embargo, operan bajo el paraguas de BPY, que posee y opera propiedades inmobiliarias de primera calidad en todo el mundo, incluyendo propiedades multifamiliares, de oficinas, minoristas e industriales.

Fuente: Presentación para el inversor

BPR es administrada por algunos de los mejores administradores de bienes raíces del mundo y opera bajo un modelo de negocios único que les permite poseer, operar, desarrollar y reciclar activos de primera calidad comprados sobre la base de su valor.

La combinación de la base de activos de GGP y el capital y la experiencia de desarrollo de Brookfield ha creado una oportunidad significativa para BPR en los próximos años. La empresa se centra en el crecimiento mediante el desarrollo de oportunidades dentro de su huella existente, incluyendo la renovación o reposición de propiedades de venta al por menor.

BPR tiene como objetivo un rendimiento total del 12-15% para los accionistas, y creemos que la compañía es capaz de cumplir este objetivo en los próximos 5 años a partir de una combinación de un generoso alto rendimiento de más del 7% y un crecimiento de los dividendos del 5-8% anual.

Aunque los coeficientes de pago se han mantenido altos en el rango del 80-90% históricamente, los coeficientes de pago reales fueron del 65% o inferiores desde 2016, cuando se contabilizaron las ventas de activos, que implican un dividendo más seguro de lo que se ve en la superficie. Dado que sus activos son propiedades inmobiliarias de primera calidad, esperamos que las acciones continúen generando un flujo de efectivo y dividendos estables incluso en caso de recesión, ya que los flujos de efectivo están vinculados a los arrendamientos a largo plazo con inquilinos de clase A.

Los principales riesgos en este caso son el alto apalancamiento, la exposición internacional/moneda, y la gran atención a los activos de las tiendas y oficinas que actualmente están experimentando algunos vientos en contra. Dicho esto, Brookfield es uno de los mejores administradores de bienes raíces del mundo y la administración está fuertemente invertida junto con los accionistas, lo que nos da la confianza de que les gustan sus oportunidades.

Dado el fuerte descuento de ~40% del valor neto de los activos en el precio de mercado actual, Brookfield Property REIT es una ganga para los inversores a largo plazo que buscan un flujo de ingresos atractivo y creciente respaldado por un balance de grado de inversión, una gestión de primera clase y activos de clase mundial.

Esperamos un crecimiento anual del 6% de FFO, y la acción tiene un rendimiento actual de dividendos de más del 7%. La expansión del múltiplo de valoración podría añadir otro ~3% a los rendimientos anuales, lo que llevaría a unos rendimientos totales previstos del 15,6% anual hasta 2025.

#1: Tanger Factory Outlets (SKT)

  • 5 años de retorno anual esperado: 15.8%

Tanger opera, es dueño o tiene una participación en un portafolio de 40 centros comerciales. Las propiedades están situadas en el Canadá y en 20 estados de los Estados Unidos, con un total aproximado de 14,4 millones de pies cuadrados, arrendadas a más de 500 inquilinos diferentes.

La base diversificada de inquilinos de alta calidad de Tánger ha dado lugar a un crecimiento constante durante muchos años.

Fuente: Diapositivas de ganancias

El descenso de la ocupación este año tendrá un impacto negativo en el AFFO de la empresa, pero Tanger podrá seguir cubriendo su abultado pago de dividendos.

La Fábrica de Tánger conlleva un riesgo significativo debido a los amplios desafíos que enfrenta su modelo de negocios, así como el riesgo de recesión en las propiedades de venta al por menor. Sus propiedades no están ubicadas en regiones densamente pobladas como lo están sus homólogos de los centros comerciales. Por consiguiente, si sus establecimientos no logran atraer a inquilinos de calidad orientados a la venta al por menor, es probable que tengan dificultades para encontrar usos alternativos que mantengan o aumenten su valor económico.

Esto significa esencialmente que toda la fortuna a largo plazo de la compañía está ligada al modelo de negocio de los puntos de venta que sobreviven a la actual agitación en el espacio comercial. Para empeorar las cosas, se enfrentan a un nivel potencialmente alto de vencimientos de contratos de arrendamiento en los próximos años que pondrán a prueba la resistencia de su modelo de negocio.

Dicho esto, creemos que su experimentado y experimentado equipo de gestión, su bajo ratio de pagos, su fuerte balance general y su falta de exposición a las problemáticas anclas de los grandes almacenes le permitirán capear la actual tormenta y ofrecer un fuerte rendimiento total a los pacientes inversores orientados a largo plazo.

Otra nota positiva es que a Tánger le fue muy bien durante la última recesión. La AFFO cayó sólo un 2,2% de 2008 a 2010. Los centros de venta proporcionan un buen valor por el costo y por lo tanto esta industria debería ver un tráfico similar o creciente de pies y ganancias cuando la población aprieta sus cuerdas de la bolsa.

Dado que el múltiplo de valoración actual es inferior a la mitad de su promedio a largo plazo, si la dirección puede hacer que la empresa vuelva a crecer y continúe su racha de crecimiento de los dividendos, los inversores se enfrentan a la perspectiva de una considerable apreciación del capital junto con el elevado rendimiento de los dividendos del 11% o más. Dada nuestra postura alcista sobre las perspectivas a largo plazo de la confianza, modelamos un rendimiento total anualizado del 15,8% durante la próxima media década.

Conclusión

La lista completa de la hoja de cálculo del REIT contiene una lista de todos los fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa.

 Sin embargo, esta base de datos es ciertamente no el único lugar donde se pueden encontrar acciones de alta calidad de dividendos que se negocian a precios justos o mejores.

De hecho, uno de los mejores métodos para encontrar acciones con dividendos de alta calidad es buscar acciones con un largo historial de pagos de dividendos en constante aumento. Es muy probable que las empresas que han aumentado sus pagos a través de muchos ciclos de mercado sigan haciéndolo durante mucho tiempo.

Puede ver más acciones de alta calidad de dividendos en las siguientes bases de datos de Dividendos Seguros, cada una basada en largos tramos de pagos de dividendos en constante aumento:

Alternativamente, otro gran lugar para buscar negocios de alta calidad es dentro de las carteras de los inversores de gran éxito. Al analizar las carteras de los legendarios inversores que manejan carteras de inversión multimillonarias, podemos beneficiarnos indirectamente de sus presupuestos de investigación millonarios y de su experiencia personal en inversiones.