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Cuando se trata de acciones de crecimiento de dividendos, los Aristócratas de Dividendos son la «crema de la cosecha». Se trata de acciones del índice S&P 500, con más de 25 años consecutivos de aumento de los dividendos. Por eso recomendamos a los inversores a largo plazo que busquen las mejores acciones, primero consideren a los Aristócratas del Dividendo.

 Al mismo tiempo, los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (REITs) parecen encajar de manera natural con los Aristócratas de los Dividendos. Los REIT deben distribuir al menos el 90% de sus ganancias a los accionistas, lo que conduce a un crecimiento constante de los dividendos para la clase de activos, siempre que las ganancias crezcan con el tiempo. 

Y aún así, sólo hay tres REITs en la lista de Aristócratas de Dividendos: Federal Realty Investment Trust (FRT), Essex Property Trust (ESS), y Realty Income (O). La razón de la relativa falta de IET en el Índice de Dividendos de los Aristócratas se debe principalmente al alto requisito de pago de las IET. Es difícil aumentar los dividendos año tras año cuando se distribuye el grueso de los ingresos, ya que esto deja poco margen de error.

Ingresos de bienes raíces tiene una historia de dividendos muy impresionante, en particular para un REIT. Realty Income ha aumentado su dividendo durante 25 años consecutivos, lo que le ha permitido unirse recientemente a la lista de Aristócratas del Dividendo. También es una acción de dividendo mensual, lo que significa que paga a los accionistas 12 dividendos cada año en lugar del programa de pagos trimestrales más típico.

Visión general del negocio

La Realty Income Investment fue fundada en 1969 y tiene su sede en San Diego. Es un REIT enfocado en la venta al por menor que se ha hecho famoso por su exitosa historia de crecimiento de dividendos y pagos de dividendos mensuales, incluso se autodenomina «La Compañía de Dividendos Mensuales». El fideicomiso emplea un modelo de negocio altamente escalable que le ha permitido crecer hasta convertirse en un propietario masivo de más de 4.000 propiedades con un tope de mercado de 25.000 millones de dólares.

Mientras que muchos propietarios minoristas están luchando en la era de Amazon (AMZN) y del comercio electrónico, las bienes raices siguen prosperando porque es propietaria de propiedades minoristas que no forman parte de un desarrollo minorista más amplio (como un centro comercial), sino que son propiedades independientes. Esto significa que las propiedades son viables para muchos inquilinos diferentes, incluyendo servicios gubernamentales, servicios de salud y entretenimiento.

De hecho, Realty Income posee una cartera muy diversificada por industria, inquilino y geografía. Aproximadamente el 96% de su alquiler proviene del comercio electrónico y de inquilinos resistentes a la recesión, lo que lo convierte en un buen sustituto de los bonos. La empresa también está expuesta a inquilinos industriales, de oficinas y agrícolas, aunque el comercio minorista constituye la gran mayoría (82,7%) de sus ingresos por alquiler. La empresa obtiene ingresos por concepto de alquiler de todo el territorio de los Estados Unidos, así como del Reino Unido, aislándose así de los desafíos regionales.

Fuente: Presentación para el inversor

El modelo de negocio del REIT es bastante simple y ha dado resultados espectaculares a largo plazo. Se adquieren propiedades comerciales bien situadas, se mantiene regulado en la suscripción de adquisiciones, ejecuta acuerdos de arrendamiento neto a largo plazo y gestiona activamente la cartera para maximizar el valor.

También mantiene un balance conservador con un enfoque de tipo láser en el aumento de los fondos de las operaciones (FFO) por acción y el pago de dividendos mensuales a los inversores.

Los resultados de este modelo hablan por sí mismos: un rendimiento total anual medio compuesto del 16,8% desde la cotización de 1994 en la Bolsa de Nueva York, un mero 0,4 Beta frente al S&P 500, flujos de caja crecientes por acción en 22 de sus 23 años, un Margen EBITDARE ajustado del 93,8% y una de las pocas calificaciones crediticias A- entre los REIT de los Estados Unidos. Es ahora uno de los dos únicos REITs de EE.UU. que tiene una calificación crediticia de A- y cuenta con el historial de crecimiento de dividendos de ser un Aristócrata de Dividendos.

Perspectivas de crecimiento

La historia de crecimiento del fideicomiso es notable, como lo demuestra el siguiente cuadro:

O Crecimiento

Fuente: Presentación para el inversor

El crecimiento anual -impulsado por las lentas pero constantes subidas de los alquileres anuales y una sólida cartera de adquisiciones- ha sido muy constante a lo largo de los ciclos económicos, lo que lo convierte en una acción de crecimiento de dividendos espectacular.

El crecimiento futuro de Realty Income se verá impulsado por su modelo de negocio probado y altamente escalable, el acceso a un importante capital de bajo costo y una amplia red de relaciones con una diversa gama de inquilinos. Los mayores desafíos que enfrenta la administración son que ya ha alcanzado un tamaño tan masivo, lo que hace que sea cada vez más difícil encontrar suficientes adquisiciones para mover eficazmente su aguja de crecimiento sin sacrificar la calidad. Además, las tasas de captación se están comprimiendo cada vez más.

Los aumentos anuales de la renta son muy bajos, sólo ~1%, lo que hace que el crecimiento orgánico sea muy lento. Como resultado, debe encontrar la manera de seguir adquiriendo suficientes propiedades para seguir moviendo la aguja de una manera significativa ajustada al riesgo a pesar de su tamaño masivo y las tasas de compresión del capuchón.

La buena noticia es que su bajo costo de capital (mediante la emisión de acciones por encima del valor neto de los activos y los bajos tipos de interés gracias a su calificación A) le permiten desplegar el capital de forma acumulativa a pesar de la compresión de los límites máximos.

Sin embargo, si la administración no continúa con este esfuerzo, los inversionistas pueden muy bien tener que hacer una contracción múltiple significativa para ajustarse a la disminución de las expectativas de crecimiento.

En el trimestre más reciente, Realty Income demostró que todavía es capaz de realizar grandes adquisiciones de agujas, ya que anunció la ejecución de una transacción de 1.250 millones de dólares a una tasa máxima de efectivo del 7%, lo cual es bastante saludable considerando su muy bajo costo de capital y su conservador modelo de negocios. Si bien la ocupación económica disminuyó en 130 puntos básicos en el transcurso del año, se mantuvo firme en el 97,8%. Además, el crecimiento de los alquileres contractuales aumentó un 1,2%, muy por encima del nivel normal del 1%. Sin embargo, los márgenes de rearrendamiento fueron bastante deslucidos, con un 1,5%, y los ingresos operativos netos de las mismas tiendas crecieron un 1,2%.

Al final del trimestre, cerca de la mitad (49%) de los ingresos por alquiler procedían de inquilinos de grado de inversión, lo que debería aumentar ya que la adquisición de 1.250 millones de dólares tendrá el 58% de los ingresos por alquiler procedentes de inquilinos de grado de inversión. La calidad y el valor desbloqueado a través de este gran acuerdo refleja el poder de la amplia red de Realty Income y el atractivo costo del capital.

Ventajas competitivas y rendimiento de la recesión

Una forma en que los REIT establecen una ventaja competitiva es a través de la inversión en las carteras de mayor calidad. Realty Income ha hecho esto construyendo una cartera ampliamente diversificada de bienes raíces bien ubicados con muchos inquilinos de alta calidad.

 Los ingresos de los inmuebles también se benefician de un contexto económico favorable, con altas tasas de ocupación y la capacidad de aumentar los alquileres con el tiempo. 

Otra – y quizás la mayor – ventaja competitiva para los ingresos de los bienes raíces es su extremadamente fuerte balance. Con una calificación crediticia de A- de Standard & Poor’s -que es sólidamente de grado de inversión y una alta calificación para un REIT- es capaz de desbloquear valor en grandes adquisiciones simplemente refinanciando la deuda existente en las propiedades que adquiere a tasas de interés considerablemente más bajas.

Como resultado, es capaz de invertir de manera rentable en activos de alta calidad que muchos de sus competidores no podrían. Esto le da la capacidad de construir una cartera más sólida y al mismo tiempo disponer de más palancas de crecimiento, lo que genera un rendimiento superior ajustado al riesgo para los accionistas.

Como la historia ha demostrado, estas fortalezas competitivas permiten que los ingresos de los bienes raíces superen a los de la peor de las recesiones económicas. Por ejemplo, su AFF por acción durante la Gran Recesión (de 2007 a 2009) creció a una tasa anualizada del 2,1% y su ocupación se mantuvo muy resistente durante todo el período.

O Portafolio

Fuente: Presentación para el inversor

Este fue un logro notable, y habla de la fuerza del modelo de negocios. Esperamos que los ingresos de los bienes raíces se mantengan igual de bien durante la próxima recesión y, de hecho, es probable que presenten al fideicomiso una oportunidad para reabastecer su línea de crecimiento, ya que es probable que utilice su sólido balance para adquirir propiedades con descuento.

Valoración y rendimiento esperado

Basado en nuestro esperado FFO ajustado por acción de 3,32 dólares en 2019, las acciones de Realty Income se negocian con una relación precio-FFO de 24,1. Los inversionistas pueden pensar que esto es similar a una relación precio/beneficio.

Sobre la base de la valoración, los ingresos de los bienes inmuebles parecen estar considerablemente sobrevalorados. El fideicomiso se ha negociado generalmente con una relación precio-FFO en los adolescentes altos, y esperamos que una vez más los tipos de interés se normalicen de nuevo hacia niveles históricos. Si las acciones regresan a nuestro valor justo previsto de 17 veces FFO, proporcionaría un ~6,7% de viento en contra a los rendimientos totales anualizados. Realty Income ha pasado gran parte del año pasado comerciando entre 70 y 80 dólares por acción, lo que está muy por encima de nuestra estimación de valor justo de 56 dólares.

Por lo tanto, los rendimientos futuros estarán compuestos por una mezcla de crecimiento de FFO (~5% anual) y dividendos (el rendimiento actual es de ~3,5%), aunque esperamos que esto sea compensado en gran medida por la contracción múltiple. En este escenario, los rendimientos totales serían de aproximadamente el 1,5% anual, ya que el fideicomiso sufriría una importante contracción múltiple.

El actual rendimiento de dividendos del 3,5% es un rendimiento bastante medio para un REIT, al igual que sus perspectivas de crecimiento. Dicho esto, Realty Income ayuda a compensar algunas de estas perspectivas poco impresionantes con su sólida gestión y balance, así como su impecable trayectoria de crecimiento de dividendos.

O Dividendos

Fuente: Presentación para el inversor

Sin embargo, el rendimiento de los dividendos de Realty Income ha disminuido en el último decenio, ya que las ganancias del precio de sus acciones han superado su tasa de crecimiento de los dividendos. Como resultado, las acciones de Realty Income presentan una valoración y un rendimiento de dividendos bastante poco atractivos, en comparación con los niveles históricos.

Pensamientos finales

Los inversores acuden en masa a los REIT para obtener dividendos, y con altos rendimientos en toda la clase de activos, es fácil ver por qué son tan populares para los inversores de ingresos.

Hemos compilado una lista de más de 150 REITs, que merecen ser examinados más a fondo, sobre la base de sus rendimientos de dividendos y su potencial de crecimiento de los dividendos. Puedes ver los más de 150 REITs aquí.

Los ingresos de la inmobiliaria están bastante sobrevalorados en la actualidad y ofrecen a los inversores un escaso potencial de rendimiento total. Aunque los inversores conservadores del crecimiento de los dividendos a largo plazo pueden querer conservarlo, en general lo calificamos como una venta simplemente debido a la valoración.