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La demografía de los Estados Unidos está experimentando un cambio sísmico a medida que los Baby Boomers envejecen. Los Baby Boomers son un grupo generacional muy grande, lo que significa que se espera que el envejecimiento de la población de EE.UU. resulte en una mayor demanda de atención médica.

Muchos inversionistas han expresado su preocupación por la forma en que esto afectará a la economía. Aunque algunas áreas de la economía pueden sentir la presión de esta tendencia, es casi seguro que un sector crezca como resultado: el gasto en salud y los fideicomisos de inversión inmobiliaria en salud.

LTC Properties (LTC) está preparado para aprovechar esta tendencia. Como uno de los principales propietarios-operadores de propiedades sanitarias, LTC está viendo como la demanda de sus propiedades aumenta materialmente.

Creemos que LTC es una inversión atractiva para los inversores de ingresos. La acción tiene un alto rendimiento de dividendos del 4,6%, y paga estos dividendos mensualmente. Actualmente hay menos de 60 acciones de dividendo mensual, a las que se puede acceder a continuación:

Aunque LTC Properties está preparado para beneficiarse del envejecimiento de la población, eso no garantiza que las acciones tengan un buen rendimiento en el futuro; todavía se requiere un análisis fundamental.

Este artículo analizará en detalle las perspectivas de inversión de LTC Properties.

Visión general del negocio

LTC Properties es un REIT de salud que posee y opera instalaciones de enfermería especializada, instalaciones de vivienda asistida y otras propiedades de salud. Su cartera consiste en aproximadamente un 50% de viviendas para ancianos y un 50% de viviendas para enfermeras especializadas. El REIT posee más de 200 inversiones en 28 estados con 30 socios operativos y tiene una capitalización de mercado de 2.000 millones de dólares.

LTC es mucho más pequeño que otros REITs de salud como Omega Healthcare Investors (OHI), Healthpeak Properties (PEAK), o Welltower (WELL). Pero al igual que los otros REIT de salud, LTC se beneficia de una fuerte tendencia secular, a saber, el alto crecimiento de la población mayor de 80 años. Este crecimiento es el resultado del envejecimiento de la generación de los «baby boomers» y del aumento constante de la esperanza de vida gracias al progreso sostenido de las ciencias médicas.

Más detalles sobre el portafolio de LTC Properties se pueden ver a continuación.

Fuente: Presentación para el inversor

Además, la gran mayoría de la cartera de LTC está en propiedades inmobiliarias, mientras que alrededor del 15% está en préstamos por cobrar. En realidad, LTC ha reducido ligeramente su cartera total en los últimos años, ya que ha adquirido y desinvertido propiedades a tasas aproximadamente equivalentes.

La administración ha tenido cuidado de no sobreextenderse con nuevos desarrollos, lo que ha mantenido las tasas de crecimiento. LTC se enfrenta actualmente a un fuerte viento en contra, la bancarrota de Senior Care Centers, que es el mayor operador de enfermería especializada en Texas. Senior Care se declaró en bancarrota bajo el capítulo 11 en diciembre.

Hasta el año pasado, generaba casi el 10% de los ingresos anuales de LTC y era su quinto mayor cliente. LTC está intentando actualmente asignar esas propiedades a otro operador de Texas en condiciones similares, pero esta cuestión podría afectar al potencial de crecimiento futuro de la empresa.

LTC reportó un crecimiento del 1% de FFO en 2019. Por cada acción, el FFO subió un 0,7% a 3,08 dólares para el año. Los ingresos por alquiler aumentaron un 6% en 2019, pero los ingresos de las sociedades disminuyeron un 17%. Afortunadamente, los ingresos por alquiler constituyen la gran mayoría de los ingresos de la compañía. Como resultado, los ingresos totales aumentaron un 10% en 2019, a 190 millones de dólares.

Perspectivas de crecimiento

Como se ha mencionado, LTC Properties se beneficiará del viento de cola secular de la población envejecida en los Estados Unidos. A medida que los Baby Boomers envejecen, la demanda de enfermería especializada y de viviendas asistidas aumentará materialmente. Esto beneficia a LTC Properties de dos maneras principales.

En primer lugar, una mayor demanda de sus propiedades significa que LTC puede comprar más propiedades y ampliar su base de activos. Si esto se puede hacer de forma conservadora – sin diluir los partícipes del REIT – esto aumentará los fondos por acción del fideicomiso de las operaciones.

En los últimos años no se ha visto crecer la cartera, pero es una opción para LTC, sobre todo dada su posición financiera conservadora.

Fuente: Presentación para el inversor

El fideicomiso tiene 600 millones de dólares de liquidez disponible, pero ha utilizado poco más de 65 millones de dólares hasta el tercer trimestre de 2019. Eso no sólo significa que el fideicomiso tiene la capacidad financiera para expandirse a su antojo, sino que también significa que sus coeficientes de apalancamiento y cobertura son sobresalientes. El fideicomiso sólo tiene el 37% de sus activos brutos gravados por deudas. Además, sus índices de cobertura de intereses son bastante fuertes para un REIT también, un sector que tiende a operar en el extremo superior del espectro de apalancamiento.

En segundo lugar, LTC Properties tendrá un beneficio tangencial, ya que sus inquilinos (operadores sanitarios) experimentarán una mayor demanda de sus servicios. Dado que sus servicios tienen una gran demanda, esto reduce la probabilidad de incumplimiento de sus contratos de arrendamiento y también reduce la vacante de los inquilinos de LTC Properties.

Este REIT ha estado invirtiendo fuertemente para aprovechar esta tendencia. Desde 2010, LTC ha invertido 1.500 millones de dólares en nuevas inversiones inmobiliarias.

Fuente: Presentación para el inversor

Para el contexto, LTC tiene actualmente una capitalización de mercado de 2.000 millones de dólares, por lo que estos 1.500 millones de dólares de capital desplegados en los últimos ocho años son importantes en relación con el tamaño de la empresa.

La tasa de inversión de LTC es abultada por naturaleza, con algunos años viendo una enorme cantidad de inversión, pero otros viendo casi ninguna. A medida que la población nacional siga envejeciendo, las inversiones pasadas de LTC deberían seguir dando dividendos en los años venideros.

Fuente: Presentación para el inversor

Esta diapositiva muestra la inmensa cantidad de crecimiento que la población objetivo de LTC experimentará en los próximos años.

La tasa de crecimiento anual de la población de más de 75 años será aproximadamente cuatro veces mayor que la de la población general, lo que proporcionará un fuerte viento de cola a largo plazo a los que operan instalaciones para atender a ese segmento de la población. De hecho, es un viento de cola muy publicitado, pero muy valioso para LTC.

Gracias a los favorables fundamentos subyacentes del sector de la salud antes mencionados, LTC ha aumentado sus fondos de operaciones a una tasa media anual del 5,5% en la última década. Además, el REIT tiene la mayoría de sus activos en los estados con los mayores incrementos proyectados en la cohorte de población de más de 80 años durante la próxima década. Por otro lado, el crecimiento se ha estancado en los últimos dos años, en parte debido a la quiebra de Senior Care.

También preferimos ser algo cautelosos en nuestras estimaciones futuras, ya que un gran número de arrendamientos, que generan el 12% de los ingresos totales, vencen a finales del próximo año. Asumimos un crecimiento del 3,0% de los fondos de operaciones por unidad en los próximos cinco años.

Ventajas competitivas y resistencia a la recesión

LTC Properties tiene una ventaja competitiva basada en el costo de ser un REIT triple neto. Esto significa que los inquilinos de LTC que ocupan las propiedades bajo un triple alquiler neto, lo que implica que los inquilinos deben absorber los tres principales costos asociados con la ocupación de los bienes raíces:

  • Gastos de seguro
  • El gasto del impuesto sobre la propiedad
  • Gastos de mantenimiento

Al operar como un REIT triple neto, LTC Properties ha reducido su riesgo de operador a esencialmente cero, lo que debería ser visto como una gran ventaja para los inversores de LTC.

Además, LTC Properties tiene una ventaja competitiva que proviene de ser tanto un propietario y un desarrollador de los bienes raíces de la salud. La compañía tiene un negocio secundario de desarrollo de bienes raíces que genera grandes beneficios. Dicho esto, el negocio del desarrollo es pequeño en comparación con el negocio de la propiedad.

La diversificación geográfica del fideicomiso es sobresaliente, ya que sus propiedades están repartidas en 29 estados. Esto ayuda a diversificar el riesgo de la confianza frente a las perturbaciones de las economías locales y le da a la confianza un punto de apoyo en una amplia variedad de mercados que puede utilizar para su futura expansión.

Como un REIT de salud, se esperaría que las propiedades de LTC se desempeñaran bien (en comparación con los REIT que no son de salud) durante una recesión económica. Esto se debe a que la asistencia sanitaria es una necesidad – los consumidores son muy poco propensos a recortar el gasto en enfermería especializada o en vida asistida cuando sus ingresos disponibles se vuelven escasos.

Con este fin, un poco más de la mitad de los ingresos de LTC son pagados por pagadores privados, y el resto proviene de una fuente gubernamental. Esto debería ayudarle a mantenerse bien durante una recesión desde la perspectiva de las cuentas por cobrar y la mayor parte de sus ingresos deberían estar protegidos.

Valoración y rendimiento total previsto

Los rendimientos totales para los accionistas de LTC Properties estarán compuestos por los cambios de valoración, el rendimiento de los dividendos y el crecimiento de la potencia de los beneficios de la empresa, medidos por los fondos procedentes de las operaciones (FFO) por unidad. El FFO del fideicomiso en 2019 subió ligeramente respecto al año anterior, totalizando 3,08 dólares por acción. De hecho, LTC ha tenido dificultades para crecer en los últimos años.

Como REIT, las propiedades de LTC no pueden ser analizadas significativamente usando la relación precio/beneficio. Los REIT son propietarios y operadores de activos inmobiliarios de larga duración y contabilizan continuamente grandes cargas de depreciación y amortización. Estos cargos contables reducen las ganancias de los GAAP y aumentan artificialmente la relación precio/ganancias. Como resultado, analizamos los REITs a través de la lente de FFO.

La compañía tiene una relación P/FFO de 16,1. En los últimos 10 años, las acciones se comercializaron por un promedio de P/FFO de 14,8; esto representa nuestra estimación del valor justo para LTC. Como resultado, la correspondiente contracción del múltiplo de valoración podría reducir los rendimientos anuales en un 1,7% por año durante los próximos cinco años.

Afortunadamente, esto será compensado por el crecimiento y los dividendos del FFO por acción. Esperamos un crecimiento anual del 3% de FFO por acción en los próximos cinco años, y la acción tiene un alto rendimiento actual del 4,6%. Combinados, esperamos un rendimiento anual total del 5,9% hasta 2025.

Es probable que la tasa de crecimiento del fondo sea bastante baja en los próximos años, salvo que se produzca un cambio en su estrategia de inversión que amplíe su cartera de nuevo. Creemos que los inversores pueden esperar que LTC Properties aumente sus fondos de operaciones por acción a una tasa de un solo dígito por año (en promedio) durante ciclos económicos completos.

En general, esperamos un rendimiento total modesto (aunque satisfactorio) para LTC en los próximos cinco años. Los rendimientos esperados podrían ser mayores si los inversores esperan a que baje el precio de las acciones antes de comprarlas. Las acciones de LTC se están negociando actualmente a unos pocos dólares de su máximo de 10 años.

Conclusión

LTC tiene muchas de las características de una sólida inversión de dividendos. La empresa tiene una fuerte rentabilidad de dividendos del 4,6% (más del doble de la rentabilidad media de dividendos de la S&P 500) y es muy amigable con los accionistas, pagando estos dividendos mensualmente.

El fideicomiso también se beneficiará inmensamente de la tendencia secular de envejecimiento de las poblaciones domésticas. Dicho esto, el crecimiento del FFO ha sido difícil de conseguir en los últimos años, y las acciones han disfrutado de un importante repunte en los últimos años, lo que ha elevado el múltiplo de valoración.

Con todo esto en mente, LTC Properties parece ser atractiva para los inversores de ingresos que buscan exposición al espacio del REIT de salud, aunque el dividendo probablemente represente la gran mayoría de los rendimientos totales.