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Los fideicomisos de inversión en bienes raíces son inversiones populares entre los inversionistas de ingresos, y por razones obvias. Se les exige que transmitan la gran mayoría de sus ganancias para mantener una estructura tributaria favorable, lo que resulta en algunos rendimientos llamativos en toda la clase de activos del REIT.

Puede ver nuestra lista completa de los 166 REITs que cotizan en bolsa aquí.

Por ejemplo, el Whitestone REIT (WSR) tiene una rentabilidad de dividendos de casi el 9%, que es más de cuatro veces la rentabilidad media de dividendos del índice S&P 500. Es una de las más de 200 acciones con una rentabilidad de dividendos superior al 5%.

No sólo tiene un rendimiento de dividendos muy alto, sino que también hace sus pagos cada mes. Esto ayuda a Whitestone a destacarse, ya que actualmente sólo hay 58 acciones de dividendo mensual.

Las existencias con rendimientos tan extremadamente altos también pueden entrañar un riesgo importante. Por consiguiente, es fundamental que los inversores se aseguren de que los elevados dividendos que se pagan sean sostenibles a largo plazo.

En el caso de Whitestone, es posible que su rentabilidad de dividendos, tentadoramente elevada, no sea sostenible, debido a la elevada deuda de la empresa y a la escasa cobertura del dividendo. De hecho, por esta razón, creemos que es probable que Whitestone recorte sus dividendos en algún momento del futuro, lo que constituye una importante señal de alarma para los posibles inversores.

Visión general del negocio

Whitestone es un REIT comercial que adquiere, posee, administra, desarrolla y reurbaniza propiedades de alta calidad que considera resistentes al comercio electrónico en áreas metropolitanas con altas tasas de crecimiento demográfico. Sus propiedades se encuentran principalmente en el sur de los Estados Unidos, en zonas que considera que tienen una demografía favorable, como los ingresos y el crecimiento económico.

Las propiedades del fideicomiso están principalmente en Phoenix y Houston, con asignaciones más pequeñas a otras ciudades importantes de Texas. Estas áreas fueron elegidas por razones muy específicas. Los criterios de adquisición de la empresa incluyen propiedades centradas en la comunidad que están visiblemente situadas en zonas en desarrollo y diversas.

Estas propiedades están típicamente en áreas densamente pobladas con potencial de crecimiento, centrándose en Houston, Dallas, Austin, San Antonio y Phoenix.

Fuente: Presentación para el inversor, página 8

En términos de tamaño, las propiedades están típicamente en el rango de 50.000 a 200.000 pies cuadrados, de 5 a 180 millones de dólares de costo. El fideicomiso se centra en criterios muy específicos cuando busca añadir propiedades a su cartera, entre los que destaca la elección de lugares con tasas de crecimiento demográfico muy altas.

Los principales mercados a los que Whitestone presta servicio hoy en día cumplen todos estos criterios y por eso sigue invirtiendo y expandiéndose en esas áreas. Whitestone cree que sus propiedades de inversión son «resistentes al comercio electrónico» porque son destinos que proporcionan los bienes necesarios.

Además, la empresa cree que se trata de productos y servicios que no están fácilmente disponibles en línea. De hecho, Whitestone se ve a sí mismo como el menos susceptible de ser reemplazado en línea entre su grupo de pares.

Estas propiedades están situadas en zonas densamente pobladas y de altos ingresos, que están experimentando un fuerte crecimiento. Whitestone no sólo espera que sus propiedades se beneficien del crecimiento de la población, sino también del aumento de los ingresos familiares.

Fuente: Presentación para el inversor, página 13

Whitestone supera con creces tanto los promedios de los homólogos como los nacionales en lo que respecta a los ingresos familiares de las comunidades en las que invierte. Esto es muy intencional y es un principio básico de la estrategia centrada del fideicomiso, para perseguir áreas que tienen tanto altos ingresos familiares, como altas tasas de crecimiento de la población.

En el futuro, la compañía continuará con su estrategia de adquisiciones para impulsar el crecimiento futuro.

Perspectivas de crecimiento

Las adquisiciones son una pieza clave de la estrategia de crecimiento de Whitestone. La empresa cumple con varios criterios de adquisición antes de comprar una propiedad, como se ha mencionado anteriormente. Whitestone no hace muchas adquisiciones, sino que ha mostrado paciencia esperando el momento adecuado para intervenir y comprar.

Fuente: Presentación para el inversor, página 7

El fideicomiso sólo ha adquirido propiedades en Arizona y Texas desde su salida a bolsa en 2010, viendo esas áreas como la mejor combinación de ingresos y crecimiento de la población. De hecho, cita a Arizona como poseedora de altas tasas de crecimiento de los empleos tecnológicos, que tienden a pagar más que otras ocupaciones, así como altas tasas de crecimiento de la población total. Para los mercados de Texas, ve números igualmente favorables para ciudades como Houston y Austin, que tienen altas tasas de ingresos y crecimiento.

Ha gastado un promedio de más de 100 millones de dólares anuales en adquisiciones desde su salida a bolsa, siendo el año 2016 muy ligero y el 2017 el que compensa la diferencia. Con una capitalización de mercado de poco más de 500 millones de dólares, estas adquisiciones son bastante significativas. De hecho, el valor de la empresa del fideicomiso se ha movido de 191 millones de dólares en la oferta pública inicial a 1.200 millones de dólares hoy.

Fuente: Presentación para el inversor, página 18

Las adquisiciones del fideicomiso han ayudado a producir un crecimiento muy significativo, como se muestra aquí. La tasa de ocupación de Whitestone en la OPI era sólo del 80%, pero hoy está más cerca del 91%.

Su alquiler básico medio también se ha duplicado prácticamente en ese período y, como resultado, sigue produciendo tasas de crecimiento superiores a la media en los ingresos netos de explotación comparables.

Whitestone anunció a finales de febrero las ganancias de 2019 y mostró un cierto deterioro del crecimiento con respecto a 2018. Los fondos de operaciones, o FFO, cayeron de 0,94 dólares en 2018 a 0,90 dólares en 2019. El núcleo de FFO, que es una medida ajustada de FFO, cayó de 1,16 dólares en 2018 a 1,06 dólares en 2019, lo que equivale a una disminución del 8,6% para el año.

Las tasas de alquiler de los nuevos arrendamientos y renovaciones aumentaron un impresionante 9,6% y 10,2%, respectivamente, durante el año. La renta básica anual, o ABR, subió de $19.35 a $19.77 año tras año. El fideicomiso también adquirió la villa de Las Colinas en Irving, Texas por 34,8 millones de dólares. También se desprendió de tres propiedades durante el año. La deuda neta con respecto al EBITDA mejoró fracciones de 8,7x a 8,6x de un año a otro, aunque la deuda sigue siendo alarmantemente alta.

Whitestone guió para el FFO por acción de 0,87 a 0,91 dólares para 2020, con el núcleo de FFO programado para entrar en 1,05 a 1,09 dólares contra una distribución actual anualizada de 1,14 dólares. No es una señal positiva que se espere que el núcleo del FFO permanezca plano, dado el elevado nivel de deuda.

El crecimiento de Whitestone parece estar algo cuestionado dados estos acontecimientos, ya que su historia de crecimiento de la base de activos no se ha traducido necesariamente en un crecimiento de la FFO. De hecho, con la debilidad en 2019 y más previsión para 2020, creemos que los riesgos son altos para Whitestone.

Análisis de dividendos

Whitestone tiene un atractivo obvio para los inversores de ingresos debido a su muy alto rendimiento de dividendos. De hecho, las acciones rinden casi un 9% hoy en día. Dicho esto, también es importante evaluar la capacidad de un REIT para pagar su dividendo, especialmente con acciones de alto rendimiento como Whitestone.

El dividendo cuesta 1,14 dólares por acción al año, y en los últimos años, el FFO básico de Whitestone por acción ha cubierto el pago. Las orientaciones para el año 2020 sugerirían que no será así, ya que el punto medio está por debajo del costo del dividendo. Este fue el caso para 2019 también, con el Core FFO por acción a 0,08 dólares por debajo del dividendo. Eso resulta en unos 3,3 millones de dólares en términos de déficit entre el Core FFO y el costo en efectivo del dividendo.

Cada vez que un dividendo no esté cubierto por las ganancias, los inversores deben tomar nota. Esto es particularmente cierto para Whitestone dado que su FFO se está moviendo en la dirección equivocada.

Fuente: Presentación para el inversor, página 22

La estrategia a largo plazo del fideicomiso debería ayudar con la cobertura de dividendos en los próximos años. Sus costos de G&A son todavía muy altos, y están muy lejos del objetivo declarado del fideicomiso de menos del 10% de los ingresos. La administración tiene un plan para reducir considerablemente esos costos mediante el aumento de los ingresos y la reducción de los costos simultáneamente. Eso ayudará a mejorar el FFO y la cobertura del dividendo, en caso de que llegue a realizarse. De hecho, el progreso ha sido lento.

Además, Whitestone quiere reducir el apalancamiento dado que su ratio de deuda a EBITDA es de 8,6x, lo que es tremendamente alto. El fideicomiso ve 6x a 7x como un objetivo a largo plazo, y llegar allí reducirá el gasto del servicio de la deuda del fideicomiso. Esto también ayudará a mejorar la cobertura de los dividendos con el tiempo. Sin embargo, observamos que esta proporción se movió más alto en 2019, aunque sea ligeramente.

Incluso teniendo en cuenta todo esto, el dividendo de Whitestone es ciertamente una propuesta de mayor riesgo que muchos otros REIT que tienen sus pagos bien cubiertos. Incluso si Whitestone tiene éxito, pueden pasar algunos años antes de que su FFO cubra el dividendo de nuevo.

Vemos el rendimiento de Whitestone como muy atractivo, pero también como uno que conlleva el riesgo de un corte dados los factores que se discuten aquí. A su vez, esto reduce el atractivo de las acciones.

Pensamientos finales

El viejo dicho «alto riesgo, alta recompensa» parece aplicarse a Whitestone. Aunque las acciones tienen un rendimiento de dividendos tremendamente alto, no está exento de riesgos.

El actual pago de dividendos parece sostenible por ahora dado que el déficit entre el pago y el FFO es bastante pequeño. Dicho esto, queda por ver si el dividendo puede mantenerse a largo plazo, y tiene mucho que ver con el éxito del plan a largo plazo de la empresa.

Si todo va según lo previsto, Whitestone podría ser una acción atractiva para los inversores que buscan ingresos ahora mismo, como los jubilados. Whitestone no ha aumentado su dividendo desde su salida a bolsa en 2010, lo que significa que no es tan atractivo para los inversores que buscan un crecimiento de los dividendos. Sin embargo, el rendimiento de casi el 9% y los pagos de dividendos mensuales son atributos atractivos.

Como resultado, la decisión de comprar o no acciones de Whitestone puede depender del horizonte temporal y del nivel de aversión al riesgo del inversor. No prevemos un recorte de dividendos en este momento, pero el deterioro del rendimiento de la cartera de la confianza puede dar lugar a un recorte en algún momento en el futuro. Por lo tanto, sólo los inversores más tolerantes al riesgo deberían considerar la posibilidad de comprar Whitestone por su alto pago de dividendos.